עוד מאמר מבוסס נתונים על בלוף "מפעל ההתנחלות" של הממשלה הנוכחית של סימי ספולטר בדה מרקר. לקרוא ולהפנים את הכישלון המהדהד במחיר לא יאומן שישראל נאלצת לשלם בכל תחום
themarker.com/realestate/202…
הממשלה הנוכחית הייתה מהטובות ביותר בעשורים האחרונים עבור מפעל ההתנחלויות רק על הנייר. ממשלת ימין עם בצלאל סמוטריץ' כשר האוצר ושר במשרד הביטחון, עם ממשל אמריקאי אוהד — אלה תנאים נוחים שלא היו בעבר. אלא שלמרות נתוני הפתיחה הטובים, הנתונים לא מעידים על הצלחה.
בדיקה של מכרזי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) שהסתיימו בהצלחה, שנערכה על ידי קבוצת יסודות, המעניקה מעטפת פיננסית ליזמים, מראה כי מאז שנכנסה הממשלה הנוכחית לעבודה בינואר 2023 ועד ספטמבר 2026 שווקו בהצלחה בשטחים קרקעות לבניית 3,662 דירות בלבד. זהו קצב ממוצע של 977 דירות בשנה, לעומת 1,578 דירות ב-2022 לבדה, נפילה של 38%.
במכרזי רמ"י בשאר האזורים נרשמה אמנם האטה בתקופה זו גם כן. ב-2022 הסתיימו בזכייה מכרזים ל-53.9 אלף דירות, לעומת קצב שנתי ממוצע של 34.5 אלף דירות מאז 2023, ירידה של 36%. כלומר, חלק ניכר מהירידה בפעילות בשטחים משתלב בהאטה הרחבה בשוק הקרקעות.
אלא שהנתון הכולל בשטחים מסתיר ריכוז חריג בעיר אחת. מתוך קרקעות ל-3,662 הדירות ששווקו בהצלחה באזור מתחילת 2023, 2,719 דירות, שהן 75%, נמצאות במעלה אדומים. קרקעות ל-2,671 דירות מתוכן שווקו ב-2025 לבדה. בכל יתר ההתנחלויות הסתיימו בהצלחה בתקופה זו מכרזים ל-943 דירות בלבד, קצב של 251 דירות בשנה. לעומת 2022, מדובר בצניחה של 84%.
הפער בולט גם בחלוקה לשנים. ב-2023 הסתיימו בזכייה בשטחים מכרזים ל-21 דירות בלבד, לעומת 1,578 דירות שנה קודם לכן. ב-2024 עלה הנתון ל-323 דירות. ב-2025 כבר נרשם זינוק ל-3,249 דירות, אלא שכאמור רובן המכריע היו במעלה אדומים. ללא אלה, גם בשנת השיא הסתכמו הזכיות ב-578 דירות בלבד.
בכיר בממשלה אומר כי הנתונים נובעים מהתמקדות של הממשלה בפעולות נקודתיות במקום בשיווקי קרקעות בהיקפים רחבים. "הם התעסקו במיקרו־טקטי, הם לא התעסקו באסטרטגי", הוא אומר. לדבריו, הממשלה הייתה יכולה לנצל את השנים האחרונות לקידום מהלך רחב בהרבה של תכנון, שיווק ופיתוח. "אם היה רצון, היה צריך ללכת על מהלך אסטרטגי הרבה יותר גדול, אבל הם התאבדו על החוות. הם התעסקו בכל עז, בכל גבעה". הוא מוסיף כי המבחן האסטרטגי אינו רק תפיסת שטח, אלא יצירת מסה משמעותית של אוכלוסייה ובנייה.
"הבעיה המרכזית היא חוסר הוודאות"
מכרזי רמ"י לא כוללים בנייה בקרקע פרטית, או הקצאות בפטור ממכרז המקובלות בשטחים, כך שנתוני המכרזים לבדם אינם מספרים את כל הסיפור. אלא שגם נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) על הבנייה תחת הממשלה הנוכחית מצביעים על האטה ניכרת.
לפי נתוני הלמ"ס, ב-2022, תחת ממשלת השינוי, החלה בנייתן של 2,724 דירות בשטחים. לאחר חילופי הממשלות, ב-2023 ירד מספר ההתחלות ל-2,234 דירות, וב-2024 כבר התכווץ הנתון ל-1,092 דירות בלבד, ירידה של כ-60% בתוך שנתיים. ב-2025 כבר חלה התאוששות מסוימת עם התחלות הבנייה של כ-1,760 דירות, אך הפעילות עדיין נמוכה משמעותית לעומת התקופה של ממשלת השינוי.
מנכ"ל קבוצת יסודות, אייל בלכר כהן: "הדבר החיוני ביותר ליזמים הוא ודאות. המדינה צריכה ליצור צינור שיווקים רב שנתי, מפוזר בין יישובים, עם לוחות זמנים ברורים. שיווק קרקע הוא מבחן ביצוע — כמה קרקעות הגיעו לשוק, הסתיימו בזכייה ויש להן ביקוש אמיתי"
הבדיקה של יסודות מעלה גם שינוי בתמחור מכרזי הקרקע. מחיר הקרקע הממוצע ליחידת דיור במכרזים שנבדקו בשטחים ירד מ-244 אלף שקל ב-2022 עד ל-97 אלף שקל מאז 2023, ירידה של כ-60%. במקביל, הוצאות הפיתוח עבור הקמת הדירות כמעט הוכפלו, מ-185 אלף שקל לדירה בממוצע לכ-360 אלף שקל. כך שהעלות המשולבת של קרקע ופיתוח עלתה מעט מ-429 ל-457 אלף שקל.
מנכ"ל קבוצת יסודות, עו"ד אייל בלכר כהן, אומר כי מעבר לירידה בשיווקי הקרקעות, הבעיה המרכזית היא התנודתיות וחוסר הוודאות, שמקשים על יזמים. "בשורה התחתונה, הדבר החיוני ביותר ליזמים הוא ודאות. אי אפשר לבנות תוכנית עבודה כשבשנה אחת יש זכיות ל-21 דירות, שנתיים לאחר מכן יותר מ-3,000 דירות ובשנה שלאחר מכן שוב מספר מצומצם. המדינה צריכה ליצור צינור שיווקים רב שנתי, מפוזר בין יישובים, עם לוחות זמנים ברורים. שיווק קרקע הוא מבחן ביצוע — לא כמה יחידות אושרו או הוכרזו, אלא כמה קרקעות הגיעו לשוק, הסתיימו בזכייה ויש להן ביקוש אמיתי".